Bauleitung und Bauüberwachung

Die Differenzierung zwischen Bauleitung und Bauüberwachung im deutschen Recht

In der Praxis des Bauwesens werden die Begriffe Bauleitung und Bauüberwachung häufig synonym verwendet – und genau hier entstehen Unsicherheiten, rechtliche Streitigkeiten und auch Honorardifferenzen. Tatsächlich handelt es sich jedoch um zwei klar unterschiedliche Aufgaben- und Rechtsbereiche, die sowohl nach öffentlich-rechtlichen Vorschriften als auch im vertraglichen und zivilrechtlichen Kontext getrennt zu betrachten sind. (bbik.de)

1. Begriffliche Grundlagen: Was ist was?

Bauleitung

Der Begriff Bauleitung ist vor allem im Bauordnungsrecht und im öffentlichen Recht verankert. Er bezeichnet die Verantwortung für den geordneten Ablauf der Bauausführung, die Sicherstellung der Einhaltung öffentlich-rechtlicher Anforderungen und die Organisation des Baustellenbetriebs. Die gesetzlichen Grundlagen finden sich in den jeweiligen Landesbauordnungen (LBO) – z. B. § 59 Hessische Bauordnung oder entsprechende Vorschriften in anderen Bundesländern. (bbik.de)

Typische Aufgaben der Bauleitung sind unter anderem:

• Überwachung der Bauausführung auf Übereinstimmung mit den genehmigten Bauvorlagen

• Sicherstellung eines sicheren bautechnischen Betriebs der Baustelle

• Koordination der Baustelleneinrichtung und Baustellenlogistik

• Einhaltung öffentlich-rechtlicher Vorschriften (z. B. Bauordnung, Arbeitsschutz) (bbik.de)

Die Bauleitung übernimmt also eine öffentlich-rechtliche Verantwortung gegenüber der Bauaufsichtsbehörde.

Bauüberwachung (Objektüberwachung)

Die Bauüberwachung ist eine vertragliche Ingenieur- oder Architektenleistung gemäß der Honorarordnung für Architekten und Ingenieure (HOAI), speziell in Leistungsphase 8: Objektüberwachung (Bauüberwachung) definiert. (HOAI.de)

Zentrale Inhalte der Bauüberwachung sind:

• Kontrolle der technischen Ausführung auf Übereinstimmung mit Plänen, Normen und Verträgen

• Überprüfung von Materialqualität und Verarbeitung

• Dokumentation von Mängeln und Abweichungen

• Zusammenarbeit mit dem Bauherrn zur Durchsetzung vertraglicher Leistungen

• Unterstützung bei Abnahmen und Übergaben (HOAI.de)

Die Bauüberwachung ist damit zivilrechtlich im Rahmen eines Architekten-/Ingenieurvertrags verankert und dient der Qualitätssicherung der Bauausführung im Interesse des Bauherrn.

2. Rechtliche Abgrenzung: Öffentliches Recht vs. Zivilrecht

Öffentlich-rechtliche Verantwortlichkeiten

Die Bauleitung bezieht sich auf Pflichten aus dem Bauordnungsrecht der Länder und ist darauf ausgerichtet, die Einhaltung von bauordnungsrechtlichen Vorschriften sicherzustellen. Die Bauaufsichtsbehörde verlangt in vielen Fällen die Benennung eines qualifizierten Bauleiters, um die ordnungsgemäße Durchführung des Bauvorhabens sicherzustellen. (bbik.de)

Zivilrechtliche Vertragsverpflichtungen

Demgegenüber steht die Bauüberwachung als Leistung aus dem Architekten- oder Ingenieurvertrag. Sie ist im Zuge der HOAI als Teil der Objektplanung definiert und schuldet dem Bauherrn eine vertraglich festgelegte Leistung – nämlich die Überprüfung der sach- und fachgerechten Ausführung. (HOAI.de)

Diese beiden Rechtsbereiche überschneiden sich inhaltlich zwar, sind aber rechtlich klar zu trennen.

3. Unterschiedliche Ziele und Leistungsschwerpunkte

Aspekt	Bauleitung	Bauüberwachung
Rechtsgrundlage	Landesbauordnungen (öffentliches Recht)	Architekten-/Ingenieurvertrag (zivilrechtlich, HOAI)
Zweck	Einhaltung öffentlich-rechtlicher Vorschriften und Baustellensicherheit	Sicherstellung der Vertragstreue und Bauqualität
Verantwortlichkeit	gegenüber Bauaufsichtsbehörde	gegenüber Bauherrn
Schwerpunkt	Organisation, Sicherheit, rechtliche Anforderungen	Kontrolle, Dokumentation, technische Überprüfung

Diese Unterschiede haben praxisrelevante Folgen, etwa für die Vertragsgestaltung, die Haftung und die Honorierung der Leistungen.

4. Beispiel aus der Rechtsprechung

Ein aktuelles Urteil des Oberlandesgerichts Frankfurt (11.05.2023, Az. 22 U 19/22) verdeutlicht die Relevanz der Unterscheidung: Ein Architekt hatte Tätigkeiten als „Bauleiter“ abgerechnet und dies mit den Grundleistungen der HOAI-Leistungsphase 8 verknüpft. Das Gericht stellte jedoch klar, dass die Bauleitung nach Landesbauordnung nicht automatisch die Objektüberwachung im Sinne der HOAI umfasst und daher keine entsprechende Vergütung nach HOAI zu zahlen war. Auch der Bundesgerichtshof (BGH) bestätigte diesen Ansatz in einem Beschluss vom 15.05.2024 (Az. VII ZR 118/23). (rechtsanwaelteszk.de)

Damit hat die Rechtsprechung betont, dass die vertragliche Beauftragung genau definiert werden muss – nur dann können entsprechende Honorare erfolgreich geltend gemacht werden.

5. Honorare und Vertragsgestaltung

Da Bauleitung und Bauüberwachung unterschiedlichen Rechtsnormen unterliegen, wirkt sich dies direkt auf die Honorierung aus:

• Bauüberwachung: Leistungen der HOAI-Leistungsphase 8 sind standardisiert und honorarpflichtig nach HOAI.

• Bauleitung: Leistungen aus dem Bauordnungsrecht werden nicht automatisch über die HOAI abgegolten; sie können als besondere Leistung oder separat vertraglich vereinbart werden. (bbik.de)

In der Praxis ist deshalb unbedingt erforderlich, vertraglich klar zu regeln, welche Leistungen der Bauherr beauftragt – nur für eindeutig definierte Leistungen besteht ein entsprechender Honoraranspruch.

6. Bedeutung für die Praxis

Die Unterscheidung ist nicht nur juristisch interessant, sondern hat greifbare Auswirkungen auf:

• Vertragsgestaltung zwischen Bauherrn und Planer

• Honorare und Abrechnung der Leistungen

• Haftungsrisiken für Architekten und Ingenieure

• Abgrenzung gegenüber Ausführenden und Behörden

Wer als Planer tätig ist, sollte bereits bei Vertragsabschluss klar definieren, ob eine Bauleitung, eine Bauüberwachung oder beides vereinbart wird, und dies im Vertrag eindeutig festhalten. (bbik.de)